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Mietpreisbremse bei Denkmalimmobilien - wie verhindert man diese

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Keine Mietpreisbremse bei Denkmalimmobilien 



In einigen Regionen gilt die Mietpreisbremse und bei Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten sind von dieser Maßgabe ausgenommen. Auch für Denkmalimmobilien bietet diese Regelung einen Vorteil: Den gesetzlichen Vorgaben entsprechend gilt die Mietpreisbegrenzung nach einer umfassenden Modernisierung für die anschließende Vermietung nicht. Auf diese Weise profitieren Anleger, die sich für denkmalgeschützte Immobilien entscheiden, nicht nur von der staatlichen Unterstützung durch die Förderung als Baudenkmal oder durch die Lage in einem Sanierungsgebiet, sondern auch von der Mietpreisbegrenzung. 

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Definition der "umfassenden Modernisierung" beachten 

In diesem Zusammenhang ist eine genaue Definition der "umfassenden Modernisierung" erforderlich, damit es nicht zu Missverständnissen kommt: Die Wiederherstellung des ehemaligen Zustandes reicht als Modernisierung nicht aus. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass eine umfassende Modernisierung dazu führt, dass die Immobilien nach Abschluss der Arbeiten einen ähnlichen Standard wie Neubauimmobilien ausweisen. Seitens des Bundesjustizministeriums heißt es, von einer umfassenden Modernisierung sei auszugehen, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Baukosten für eine vergleichbare Neubauwohnung betrügen. Die Modernisierung nach dem Auszugs des Mieters ist demzufolge nicht ausreichend. Das gilt auch für Teilmodernisierungen, die ebenfalls nicht den erwarteten Standard erreichen. Bei Denkmalobjekten oder Immobilien in Sanierungsgebieten ist jedoch von umfassenden Maßnahmen auszugehen, da hier häufig eine Kernsanierung durchgeführt wird. 

Im Gegensatz zu Neubauten sind diese Immobilien dann nur bei der Erstvermietung frei von den Auflagen der Mietpreisbremse. Dennoch bietet sich für den Eigentümer ein Vorteil, da er bei der ersten Vermietung der Denkmalimmobilien die Miethöhe mit dem Mieter frei verhandeln kann. Danach gilt aber die Regel: Die Miete, die in den mindestens letzten 12 Monaten gezaht wurde, darf auch weiterhin genommen werden. Daher: die Erstvermietung einer Denkmalimmobilie sollte über mindestens 1 Jahr erfolgen.